【法治政府建设巡礼】“这么奇葩的小区，谁管都越来越差！”他们这样扭转了风评......

　　“一个小区7个业委会4个物业，居然还越住越差！”上海市黄浦区西凌新村社区一度因为“奇葩”而闻名上海。

　　小区出入管理不严，任何人或任何车辆都可以随意进入小区；楼道堆物没有应对措施，经常堵着都进不了人；生活垃圾分类管理无法有效贯彻，还有业主偷偷倾倒建筑垃圾……

　　近年来，西凌新村社区的风评却悄悄变了，甚至成了有名的“别人家业委会”。

　　西凌新村社区所属的半淞园路街道“业委会法治评估”项目还斩获了第五届“中国法治政府奖”。

　　“其实是‘自治+法治’的社区治理，让老小区有了新面貌。”面对小区的变化，每个业主心中都有一杆秤。

　　从风光小区到“越住越差”

　　“小区刚建成时，我们这里还是挺风光的。”

　　西凌新村社区，是上世纪90年代初上海大型危房改造项目。

　　由于房屋先后分期建造，小区内的7个物业管理区域分别召开了各自的业主大会。

　　7个业主大会竟又分别聘请了4家不同的物业管理公司。

　　但时间一长，多个业主大会和多个物业管理公司并存的问题就突显出来了。

　　“这么奇葩的小区，谁管都越来越差！”

　　机动车乱停放现象严重但无有效措施，小区内一度流动摊贩泛滥，机动车、非机动车乱停乱放。

　　“中国哪条法律规定不允许在停车场遛狗啦？”下雨天，停车场里一不小心就会走“狗屎运”。

　　即使劝说，也总有各种理由被怼回来。

　　造成这些问题的关键，在于多个物业管理区域。各业主大会和物业管理公司“自扫门前雪”。

　　“业委会及物业公司更多的是关注自身利益，鲜少考虑整个社区的统一规划与发展。”

　　一个大社区被“掰开了、揉碎了”，各业委会和物业管理边界不清，责任不明，引致矛盾问题频发。

　　部分业委会当时代表业主行使权力时也觉得力不从心。

　　陆煜君是当时第四业委会主任：“小区停车是由一家物业公司管理，我曾想代表业主们了解一下停车费收缴情况。但物业公司搪塞说，要联合其他6个业委会一起，才能拿出账目看。”

　　于是，连规范停车费收缴都不了了之。

　　改变，势在必行。

　　联小建大，业委会也能“合并同类项”

　　“将6个小区的业委会“合并同类项”？这也太难了吧！”

　　年逾七旬的陆煜君，退休前也是大型国企管理岗位的一把好手，可回到所居住的社区，面对这个问题，经过风浪的老陆也一下子犯了难。

　　“将分散的物业管理区域调整成为统一的物业管理区域？这不就是‘联小建大’嘛。”

　　7个业主大会合并为一个业主大会，选聘1家物业管理公司，这个工程却并不简单。

　　“在对小区业主户数基本情况排摸后，我们主要配合街道主要分两步走：第一，了解业主是否愿意“联小建大”；第二，了解“联小建大”是否符合相关法律法规?““半淞园治理家园服务站”作为第三方社会组织被委托对小区情况进行摸底。

　　街道多次组织召开了西凌新村社区社区党员、楼组长、居民骨干座谈会，对小区业主和居民进行现场问卷调查，取得社情民意的第一手资料。

　　“我们这个小区卫生条件真的很差，物业保洁人员都不怎么打扫，物业公司也不管理一下，路面上到处都是坑坑洼洼，一些窨井盖踩上去还会咯吱咯吱响。下雨后，路上都是泥浆。”

　　长期生活在这样地环境下，居民早就怨声载道，听到街道讲整合物业，都拍手称赞。

　　“在调研中，我们发现大多业主还是很支持统一业主委员会和物业管理公司的，这为‘联小建大’打下一个坚实的基础。”服务站顾问朱百鸣说。

　　“联小建大”是否符合相关法律法规?

　　“依据国务院《物业管理条例》及《上海市住宅物业管理规定》等法律法规，西凌新村社区小区治理难题的解决具有法律依据、专业支撑及可操作性。”

　　复旦大学、华东政法大学、华东理工大学......上海市法治研究会、上海市社会建设研究会......专家学者们都给出了肯定意见。

　　“联小建大”，可行！

　　六场业主大会最终以平均超过90%的同意率表决通过了西凌新村社区物业管理区域调整方案。

　　3500户业主，选出业主所想

　　让公约“长牙”、“带电”、有实效

　　“是不是地震了？”

　　中午，太阳烤得地面如蒸笼一般，半淞园小区一高层楼下，十几个身影顶着日头聚在一起。

　　可是，却没有地震。

　　“是十二楼在装修，在拆除承重墙。这个承重墙怎么能拆？”

　　拆了承重墙，就会影响到地基的稳定性，大伙自然不答应，就叫来了小区业委会。

　　生活在钢筋混凝土的丛林里，邻里关系本就淡漠。一扇扇防盗门后，谁会在意其他人的那些鸡毛蒜皮？

　　“杀人放火犯法，大家都知道，”同在半淞园街道的耀江花园居民区党总支书记林龙全对于这样的现象深有感触，“但是一些比较轻微的违法行为大家都不太了解，物业就很难管。”

　　“必须让所有人都知道什么可以干，什么不该干！”

　　居民区党总支、居委会、业委会、物业公司针对小区治理中的多发问题反复讨论、征求意见。

　　“我们一直强调精细化的管理，其实是要求我们从居民的需求出发去找问题。”

　　问题讨论出来很多，但是如果没有具有法律效力的解决方案，一切都是零。

　　作为社区法律顾问，金源方程律师事务所律师王德杰受邀全程参与了半淞园版《住户守则》的制定。

　　“有情况相近的法律条款的，我们直接引用；如果没有，我们就运用一些法律的基本原则。在不违反上位法禁止性规定的条件下，形成符合小区实际的操作办法。最后经业主全体通过产生对内的约束力。”

　　数易其稿，半淞园的“软法公约”--《半淞园版住户守则》出世了。

　　“带宠物外出，需束牵引带，牵引带长度不得超过两米”“住户驾驶车辆不得占用非行驶车道……”

　　居住在半淞园的居民，收到了《半淞园住户守则2021版》和《半淞园住户守则专项版》。

　　《住户守则》经小区业主大会通过，对宠物饲养、房屋出租、车辆行驶与停放、垃圾处理等涉及居民生活的方方面面，都做了细致约定。

　　这一次，“地震”危机处置上，《住户守则》派上了用场。

　　“打了十几通电话，他都不接！”装修影响了其他业主利益，小区业委会立刻联系了户主。

　　可是户主一直都不接电话。

　　“事急从权！直接断电阻止施工！”多名业主一起见证下，物业立刻对该户采取断电措施阻止了施工人员继续施工。

　　该业主事后得知情况，却并没有大闹：“《住户守则》第二章第五节第二十二条写明了的，没什么不能理解的。”

　　一切就绪，问到之后的规划，业委会主任老陆最盼望的就是“业委会秘书”快快到岗，指导业委会在法律指引下有序组织参与共建共治共享。

　　“接下来，我们的‘业委会秘书’将陆续到岗，法治评估也会成为社区治理‘度量衡’。”

　　如今，百度百科里，对于西凌新村社区的介绍多了这么一条：“这里，已经成为在淮海路，人民广场等地上班的小白领们租房的首选之地。”（中国长安网徐琢）