健全法治保障体系促进住房租赁市场高质量发展

　　上海市房地产科学研究院党委书记、院长，研究员　严荣

　　住房租赁是居民解决居住问题的重要方式，是居民释放住房消费需求的重要途径，是国民经济和社会发展的重要领域。近年来，随着加快培育发展住房租赁市场的一系列政策陆续出台实施，我国住房租赁市场呈现出快速发展的态势，涌现出许多新主体、新业态、新技术、新模式。但与此同时，庞大的租赁规模和复杂的租赁关系也带来了不少新问题和新挑战，市场主体参差不齐、经营服务不尽规范、租住品质差强人意等现象时有发生。面对新形势、新情况和新问题，亟需加强住房租赁法制建设，为住房租赁市场高质量发展提供坚实的法治保障。

　　经过充分酝酿、广泛征求意见、认真修改完善，《住房租赁条例》（简称《条例》）正式出台，这是我国健全住房租赁法治保障体系的重要举措。《条例》旨在规范住房租赁活动，维护住房租赁活动当事人合法权益，稳定住房租赁关系，促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度。

　　一是适应住房租赁品质提升新需求，规范住房租赁活动，保障当事人合法权益。住房租赁已是人民群众住有所居的重要途径，但租赁市场不规范、租赁关系不稳定、合法权益难保障、纠纷解决渠道不畅通等问题一直较为突出。这些问题既影响了新市民、青年人等租房群体的生活品质，也影响到住房租赁市场的健康发展。

　　对住房租赁活动进行有效规范，平衡租赁当事人的权利义务关系，是维护当事人合法权益的重要方式。《条例》在“总则”中明确，“从事住房租赁活动，应当遵守法律、法规，遵循平等、自愿、公平、诚信原则，不得危害国家安全、损害公共利益和他人合法权益，不得违背公序良俗。”在具体条款中还做了相应规范。首先，明确出租住房的要求。规定用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住。其次，分别明确了出租人和承租人的行为规范。对于出租人，规定应当将住房租赁合同备案，向承租人出示相关材料，核验承租人身份证明材料，不得擅自进入租赁住房，无正当理由不得扣减押金，解除合同应当通知承租人并为腾退租赁住房留出合理时间。对于承租人，规定应当向出租人出示身份证明材料，安全且合理使用租赁住房，不得擅自改变租赁住房用途，遵守物业管理规约，对出租人依法确需进入租赁住房的予以配合。再次，平等提供权益保障。国家鼓励出租人和承租人依法建立稳定的住房租赁关系，推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利。对于住房租赁合同连续履行达到规定期限的，出租人按照有关规定享受相应的政策支持，承租人按照有关规定享受相应的基本公共服务。

　　二是适应住房租赁市场发展新形势，强化市场主体管理，维护市场正常秩序。经历蓬勃发展后，我国住房租赁市场的总量规模急剧扩张，市场主体更加多元，产品类型和服务方式更加多样。比如，按照投入和持有周期可以将住房租赁企业分为轻资产、中资产和重资产等类型；在房源方面，当前市场中既有量大面广的分散式租赁住房，也涌现出不少集中分布的租赁项目；从业态看，在策划、建造、运营、管理、服务等各个环节，都有各类市场主体提供富有特色的产品和服务，使得产业链更长，产业生态更加丰富。

　　促进住房租赁市场高质量发展，离不开住房租赁行业各类市场主体的守法经营、诚信服务。《条例》分别针对住房租赁企业和经纪机构作出了明确规定。首先，针对住房租赁企业，确定了培育市场化、专业化企业的政策导向，明确住房租赁企业的定义及基本要求，规定该类企业的经营范围应当使用“住房租赁”的表述，建立健全了企业报送开业信息、租赁住房信息及其变化情况的制度，规范了房源信息发布要求，对从事转租经营的企业明确实行资金监管。其次，针对经纪机构，明确从事租赁业务应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力，规定了从业人员名单备案、房源信息发布、收费项目应明码标价、办理住房租赁合同备案等要求。

　　三是适应住房租赁监督管理新要求，健全公共治理机制，促进市场高质量发展。住房租赁监管是城市治理的重要内容，涉及广大人民群众、众多市场主体和各类租赁住房，对打造宜居、韧性、智慧城市具有重要影响。为贯彻落实加强国家治理体系和治理能力现代化建设的部署要求，提高住房租赁监管的法治化、智能化、专业化水平，有必要总结、固化我国住房租赁管理有益经验，通过制定出台《条例》，健全治理机制，增强管理能力，优化服务水平，提升治理效能。

　　坚持市场主导与政府引导相结合，注重公共服务与公共治理并重，适应行业监管新要求，是促进住房租赁市场高质量发展的必由路径。首先，健全综合治理机制。针对住房租赁法律关系复杂、涉及主体多样等特点，《条例》建立健全了多主体参与、各部门协同的治理体制。明确国务院住房城乡建设主管部门负责全国住房租赁活动的监督管理工作，县级以上地方人民政府房产管理部门负责本行政区域内住房租赁活动的监督管理工作，市场监管、公安等部门在各自职责范围内负责有关监督管理工作。要求住房租赁相关行业组织建立健全行业规范，加强行业自律管理。其次，强化公共服务供给。要求主管部门制定并发布住房租赁合同、住房租赁经纪服务合同示范文本。明确市级以上地方人民政府应当建立住房租金监测机制，定期公布不同区域、不同类型住房的租金水平信息。要求地方房产管理部门应当通过住房租赁管理服务平台开展合同备案、租赁住房信息管理、统计监测等管理与服务，并与其他相关管理部门建立信息共享机制。再次，加强监督管理。明确地方房产管理部门应当会同有关部门加强对住房租赁活动的监督检查，依法及时处理违法行为。“法律责任”共11条，全面明确了各类主体各类情形的相关责任，具体处罚的举措具有较强的针对性，有望取得良好效果。