住房租赁市场和租赁行业高质量发展的制度保障

　　清华大学房地产研究中心主任　吴璟

　　党的十九大、二十大报告均明确提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的要求，二十届三中全会决议进一步强调“加快建立租购并举的住房制度”，推动我国住房租赁市场和租赁行业在近年来取得长足发展，但当前其法制化程度仍存在较大提升空间。在此背景下，《住房租赁条例》（以下简称《条例》）的出台对于规范住房租赁活动，维护各方当事人合法权益，促进住房租赁市场和租赁行业高质量发展，加快建立租购并举的住房制度都具有重大意义，并将成为房地产发展新模式中的重要组成部分。

　　一、治理住房租赁市场乱象的法律武器

　　住房租赁市场在快速发展的同时，逐渐暴露出承租人合法权益保障不到位、市场监督管理有短板等问题，已经成为制约租购并举住房制度发挥实际成效的一大瓶颈。对于住房租赁市场中存在的各类乱象，《条例》建立了针对性管理制度予以整治，致力于构建稳定、健康、可持续的住房租赁市场生态。例如，针对近年见诸媒体报道的有毒“甲醛房”等问题，《条例》强化住房出租室内装饰装修要求，明确“不得危及人身安全和健康”。针对一二线城市频发的“群租”现象，《条例》以空间属性、单间租住人数上限、人均最低租住面积等多维度要求进行规范，结合更有力的处罚力度展开治理。对于承租人反映强烈的出租人不正当扣减押金问题，《条例》突出了对出租人偿还押金义务的规定，并对从事转租业务的租赁企业提出设立租赁资金监管账户的明确要求。对于数字经济时代伴生的虚假房源信息问题，《条例》强化市场监督管理责任，明确了经纪企业和信息发布平台在核验房源和信息发布者身份等方面的责任。尤其值得一提的是，《条例》不仅通过明确出租人各项义务和承租人各项权利，让承租人合法权益保障有法可依、有章可循，更对出租人、租赁企业、经纪机构等主体的违法行为设定了具体处罚措施，为有效治理住房租赁市场乱象提供了有力的法律武器。

　　二、促进住房租赁行业规范发展的法律环境

　　《条例》的发布也为住房租赁行业规范化、高质量发展营造了基础性法律环境，推动这一新兴行业朝着更透明、合规、可持续的方向发展。首先，《条例》突出了对行业透明化发展的要求，避免因信息不透明可能引发的各类纠纷和损失。特别是明确要求住房租赁企业与经纪机构在经营场所显著位置公示企业开业信息、服务规范及标准，同时严格确保房源信息的真实性和准确性，为交易各方提供了更加公开、透明的交易环境。其次，《条例》加大对住房租赁市场乱象的治理，能够为租赁行业发展营造从业更加规范、竞争更为公平的环境，防止出现劣币驱逐良币现象，推动出租人尤其是住房租赁企业对所提供的租赁产品和服务进行持续升级，并进一步合理推动住房租赁市场中供给端的机构化和长期化。最后，《条例》的出台本身意味着住房租赁行业的基础性法律制度实现重大完善，能够为相关从业企业和金融机构提供更透明、稳定的制度环境。这对于当前正在持续推进的长租公寓资产证券化、存量商品房收储改造等工作都具有积极意义，进而为住房租赁行业的可持续发展注入新动力、创造更大空间。

　　三、推动各级政府有效作为的法律指引

　　住房租赁领域发展同样需要秉承“市场”和“保障”并重的原则。过去一段时间里各城市在保障性租赁住房方面已经投入大量资源，《条例》则进一步对地方政府在住房租赁市场和租赁行业发展进程中应该做什么、应该怎么做给出了详细指引。具体而言，《条例》强调了地方政府在住房租赁市场和租赁行业监督管理方面的主体地位，并重点从三个方面明确了其具体职责：一是租赁市场监测和信息公布，特别是在最受关注的租金方面，《条例》要求地方政府建立租金监测机制并定期公布各区域各类型租金水平信息；二是对住房租赁活动流程的管理，尤其是对租赁合同备案这一关键环节的强化；三是对住房租赁活动的监督执法，除前述治理租赁市场乱象举措外，还进一步要求地方政府建立对租赁市场经营主体及其从业人员的信用评价制度，将相关信用信息纳入全国信用信息共享平台，开展分级分类监管。