在法治轨道上规范和发展住房租赁市场

　　首都师范大学政法学院院长助理、副教授　崔俊杰

　　《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》明确提出，“健全保障和改善民生制度体系”“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”。“租购并举”不仅是多样化住房需求的体现，也是对传统住房市场模式的一次深刻变革，需要在法治轨道上全面深化改革。国务院新制定的《住房租赁条例》（以下简称《条例》）从市场主导与政府引导两个维度有效协同，对促进住房租赁市场高质量发展提供法治保障，有利于在法治轨道上全面深化住房制度改革，布局未来房地产市场发展。 

　　一、围绕规范合同制度，净化市场秩序，保护租赁各方合法权益 

　　《条例》坚持问题导向和目标导向，在充分尊重交易习惯的基础上，聚焦制约住房租赁市场体系发展最突出、群众反映最迫切、社会各界最关注、市场监管最薄弱的环节，从以下四个方面进一步细化交易规则，保障有关各方正当权益。 

　　在合同缔约环节，《条例》深切回应住房租赁市场存在的发布虚假房源信息、重要信息缺失或失真等行业乱象，通过强化出租方和经纪机构的及时、全面、真实信息披露义务，从源头上化解合同双方信息不对等难题，促进住房租赁各方达成真实意思表示。 

　　在合同履行环节，《条例》首先划定了住房租赁标的物的底线条件。用于租赁的房屋既要符合安全、健康方面的强制性规定，又要严肃杜绝非居住空间单独出租用于居住使用，还因城施策确立了单间租住人数上限和人均最低居住面积，明确了住房在改善人居环境方面的意义，体现了以人民为中心的发展理念。《条例》通过明晰各方主体权利义务来规范合同履行行为。如明确出租方个人身份信息和标的物信息的披露义务、不得擅自进入租赁房屋的义务，以及承租方安全合理使用租赁住房、遵守物业管理规约等义务，总体上实现双方权利义务对等。 

　　在合同解除环节，《条例》一定程度上侧重于对承租人权益的适度倾斜保护。一方面，规定“除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金”；明令禁止经纪机构“代收、代付住房租金、押金”；另一方面，为出租方依法行使解除权划定边界，严厉打击“采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除住房租赁合同或者腾退租赁住房”等违法犯罪行为。 

　　在合同救济环节，《条例》重申了协商、调解、仲裁、诉讼等多元纠纷解决机制，倡导诚信友善的租赁文化，构建和谐稳定的租赁关系。 

　　二、围绕培育新型主体，稳定租赁关系，发展健康有序的住房租赁市场 

　　“租购并举”需要转变“有土斯有财”“重购轻租”的传统观念，当务之急是要破解“租房不踏实”的普遍社会心理障碍。《条例》对合同制度和交易规则的规范本身就蕴含了稳定预期、促进出租人和承租人依法建立稳定的住房租赁关系的制度内涵。《条例》明确了“住房租赁合同连续履行达到规定期限的，出租人按照有关规定享受相应的政策支持，承租人按照有关规定享受相应的基本公共服务”，有助于稳定住房租赁关系。《条例》规定“国家完善政策措施，培育市场化、专业化的住房租赁企业”，通过发挥规模以上企业的优势，既可以显著扩大高品质租赁住房供给，又可以更低的成本、更多的资源、更好的服务和更广泛的市场激发住房租赁市场的长期效益。 

　　住房租赁企业在充分享受制度红利的同时，需要压实企业主体责任，通过规范自身行为，做好稳定长期租赁关系的“压舱石”。《条例》设置“住房租赁企业”专章，明确住房租赁企业应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力；规定从事转租经营的住房租赁企业通过资金监管账户办理住房租赁资金收付业务的监管制度；明确住房租赁企业公示其开业信息、服务规范和标准的基础要求；以及建立住房租赁档案并如实记载相关信息，健全住房租赁信息查验等内部管理制度。 

　　规模化经营需要消除经营的灰色地带。《条例》明确“自然人转租他人住房开展住房租赁经营业务，经营规模达到国务院住房城乡建设主管部门会同国务院市场监督管理部门等有关部门规定标准的，适用本条例有关住房租赁企业的规定”，从而实现主体权责利的高度匹配。 

　　三、围绕人房一体，寓服务于管理，塑造有为政府 

　　租赁住房的行政管理从来都不仅仅有“管房”的事，更是“管人”的事。《条例》发挥高位阶立法的优势，协调部门合力、整合各类资源，促进共同治理。 

　　《条例》完善住房租赁合同备案制度。出租方和承租方按照规定通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房地产管理部门备案，实现出租房管理“底数清、情况明”。住房租赁企业出租住房，以及出租人和承租人通过住房租赁经纪机构签订住房租赁合同的，由住房租赁企业或者住房租赁经纪机构办理住房租赁合同备案，住房租赁企业或者住房租赁经纪机构违反上述义务的，需要承担法律责任。 

　　《条例》推进大数据综合应用。通过住房租赁管理服务平台与民政、自然资源、教育、市场监督管理、金融管理、公安、税务、统计等部门建立信息共享机制，使社会公众基于住房租赁备案享受更多安全、便捷、高效的公共服务。 

　　《条例》创新各类规制方式。如针对住房租金无序上涨问题，要求设区的市级以上地方人民政府建立住房租金监测机制，通过主动有效的信息披露，实现信息均衡，促进公平交易。又如，结合线上租房的时代背景，细化了网络平台经营者的“守门人”角色等，更好地推进实现多元共治。