“五维”发力根治物业治理顽疾

　　法治日报全媒体记者　余东明　张海燕

　　电梯故障报修无果、公共收益账目模糊、物业费“低质低价”循环、停车乱象频发……这些物业治理中的顽疾，长期困扰着居民生活，也成为基层社会治理的“堵点”。

　　上海市金山区坐拥275个住宅小区，涵盖商品房、动迁房、公房和混合小区四大类型，曾深陷同类治理困境。如今，该区以“党建引领+法治保障”为双轮驱动，从制度规范、主体激活、协同联动、文化培育、智慧赋能五大维度协同发力，探索出一条超大城市基层物业治理的法治化新路。

　　“物业治理工作是基层社会治理的重要内容，事关群众生活品质，事关城市安全运行，更事关社会和谐稳定。”金山区司法局党委书记黄杰国说，“我们经过深入调研，以党建为引领，以法治为遵循，探索破解基层物业治理难题的有效路径，助力构建更加完善、高效的物业治理体系，提升群众获得感、幸福感、安全感。”

找准症结

　　“下班晚一点就没地方停车，只能挤在绿化带边，既挨罚单又遭邻居抱怨。”金山区居民陈先生的烦恼，道出了许多业主的心声。

　　2025年上半年，金山区12345热线受理物业类工单达3537件，占全区总量的21.4%，其中停车管理类诉求504件高居榜首。老旧小区车位配比不足、新建小区管理失序，让车位成为邻里矛盾的“导火索”。

　　而这只是金山区物业治理隐患的一个缩影。为全面了解治理“堵点”，金山区司法局展开专项调研，梳理出物业管理领域四大核心症结。

　　其一，质价相符难落地。全区住宅物业费为全市最低，60.9%的小区收费低于1元/㎡/月，长期低价导致服务缩水，陷入“低质低价”恶性循环。而现有法规缺乏调价实施细则，2022年至2024年仅有36个小区成功调价，呈现成功率低、幅度小的特点。

　　其二，物业信息公开不充分。尽管民法典明确物业信息公开义务，但部分物业仅公示表层信息，电梯维保、公共收益等关键内容含糊其辞。公开渠道单一依赖公告栏，年轻业主触达率低，且业主质疑缺乏有效反馈机制，信息不对称加剧信任裂痕。

　　其三，业委会效能不足。业委会成员多为兼职，缺乏专业知识，决策易分歧；且主体资格模糊，既非法人也非注册社团，签订合同、维权诉讼需经业主大会繁琐授权，错失维权时效。

　　其四，协同治理乏力。物业与业委会配合不畅，街镇居委缺乏专业支撑，房管、城管等部门职责交叉或衔接不畅，面对违建、设施安全等问题各自为战，矛盾难以高效化解。

　　“这些难题背后，是资源分配、权责界定、利益博弈的系统性矛盾，与人民群众对美好居住生活的期待存在显著落差，亟须法治‘良方’对症施治。”金山区司法局局长裴雄卿说。

对症下药

　　面对治理困境，金山区锚定法治核心，从制度规范、主体激活、协同联动、文化培育、智慧赋能五大维度系统发力，构建起全方位、多层次的法治赋能体系。

　　在制度规范层面，金山区针对调价难，呼吁市级明确成本涨幅等触发条件，规范表决流程，要求方案附依据，重大事项需第三方法律意见；针对信息不透明，细化公开机制，推动物业线上线下公示资产、资金、资源，并呼吁修订相关法规，创新业主大会参与率弹性机制。

　　在主体激活方面，金山区强化业委会建设，每年开展至少4次专业培训，吸纳专业人才；规范物业企业，设法治专员，季度履约评价并挂钩奖惩，不合格者入“黑名单”；创新议事协商，指导制定公约，完善听证、协调制度。

　　在协同联动方面，建治理联盟明确部门权责，依托法律顾问指导履职；每月开联席会，借热线数据定位痛点，闭环处理跨部门事项；建多元解纷网络，创新民意机制，疑难案件联合调解，简易复议开绿色通道。

　　在文化培育方面，金山区对基层干部开展年训不少于40学时的物业纠纷化解培训，执法人员在执法过程中开展普法；创新多种形式普法，组建“法律明白人”队伍，培育“遇事找法、议事循法”氛围。

　　在智慧赋能方面，金山区制定《物业数据安全管理规范》，开发数字化平台，集成投诉处理、信息公开、表决投票等功能，建立“30 分钟响应、24小时公示”机制；依托平台构建治理闭环，通过线上表决简化流程，扩大居民参与度。

法治赋能

　　法治赋能的成效，最终体现在一个个民生难题的破解中。山阳镇三岛龙洲苑小区20年未调的物业费，已难以覆盖服务成本。居民区党总支牵头，推动“三驾马车”盘活公共收益补充电梯换新资金，同步修订《居民公约》，最终物业费上调40%获高票通过，形成“质价相符”的良性循环。

　　这个案例的成功，绝非偶然。它集中体现了金山区经过法治赋能后，正在形成的基层治理全新生态：以党建为引领，以法治为框架，以精准治理为策略，持续提升治理效能。

　　党建引领是核心。金山区创新构建了“党建引领基层治理‘六面体’工作体系”（顶面党建引领、左辅部门协同、右弼多元参与、前端源头治理、后台法治保障、底座数智赋能），将党组织的政治优势、组织优势转化为治理效能。居民区党组织每月牵头召开居委会、业委会、物业企业联席会议，将高频诉求列为固定议题，推动形成“问题共商、责任共担、成果共享”的闭环。

　　法治保障是框架。金山区坚持“预防为先、化解为要、保障为本”的核心原则，将法治规范深度嵌入物业治理全流程，为破解治理难题提供系统性法治方案。源头预防层面，以“法治体检”精准排查风险隐患；纠纷化解层面，以“多元联动”织密矛盾处置网络；制度保障层面，以“规范引领”夯实长效治理基础。

　　精准治理是策略。金山区针对不同类型小区的治理痛点，坚持分类施策，对于新建小区，以“前置介入”制度筑牢规范管理基石；对于老旧小区，以“改造+提升”双轨策略破解历史积弊。

　　裴雄卿说：“我们将持续强化党组织在基层治理中的核心作用，通过法治思维重塑规则、法治方式规范行为、法治力量化解矛盾，回应人民群众对美好生活的真切期待，为上海乃至全国超大城市基层治理提供可复制可推广的经验样本。”